Статья: Техническая эксплуатация коммерческой недвижимости.

Личный офис: Вход Регистрация
 

Сибирский регион


Информация



Техническая эксплуатация коммерческой недвижимости.

Основной задачей эксплуатирующей компании являются обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.).

Программа технической эксплуатации
Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации. На его основе управляющая/эксплуатирующая компания планирует и руководит деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов, представленных ниже.

1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.

2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования.

3 этап. Оценка возможностей по эксплуатации: определение существующих возможностей, оценка примерного объема работ и времени, необходимого для выполнения каждого вида работ.

4 этап. Определение потребностей в персонале и оборудовании, необходимых для выполнения работ.

5 этап. Принятие решения о том, кто будет выполнять работы. Первоначальная инвентаризация имущества должна производиться на каждом принятом в управление объекте недвижимости. После приемки объекта в управление необходимо определить, какие именно виды оборудования и материалы необходимо иметь на объекте.

Работы по технической эксплуатации подразделяются на:
- техническое обслуживание;
- текущий и капитальный ремонт;
- санитарное содержание объектов недвижимости, их элементов и систем.
При составлении перечней работ и периодичности их выполнения необходимо руководствоваться данными проведенного технического обследования (паспортизации) объекта, строительными чертежами с обозначениями последних изменений, инструкциями по эксплуатации имеющегося на объекте оборудования, действующими нормативно-техническими документами уполномоченных государственных органов (Госстроя России, Госэнергоналзора, Санэпиднадзора, Минтопэнерго, Госгортехнадзора и т. п.), требованиями правил техники безопасности.

При разработке программы эксплуатации объекта компания должна определить и согласовать с собственником перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в соответствии с выбранным уровнем эксплуатации.

Первый уровень. Работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное функционирование объекта.
Предусматриваются минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания.

Второй уровень (базовый уровень эксплуатации). Работы, отвечающие нормативным требованиям в соответствий с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100% объем, качество и необходимая периодичность работ.

Третий уровень. Предполагает не только выполнение обязательных нормативных работ, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания людей на объекте. Данный уровень эксплуатации может быть ориентирован на здания и сооружения высших классов (классы А» и «В» для офисных зданий, со временные торговые объекты).
Невыполнение работ, связанных с комфортностью пребывания, увеличением нормативных сроков межремонтного периода, возможно при снижении финансирования только до первого уровня эксплуатации.

Выполнение работ по технической эксплуатации осуществляется четырьмя группами персонала: Первая группа. Сотрудники и рабочие широкого профиля, не имеющие специальной подготовки и профессиональной специализации, которым поручается выполнение текущих работ, а также устранение мелких неполадок.

Вторая группа. Сотрудники, имеющие специальную подготовку и профессиональную специализацию на выполнение одного вида работ, потребность в выполнении которых возникает время от времени (столярные работы, работы по озеленению).

Третья группа. Специалисты по электротехническим, газовым и т. п. работам, имеющие соответствующую квалификацию и допуск к работам.

Четвертая группа. Фирмы, специализирующиеся на предоставлении определенного вида услуг, имеющие лицензию на обслуживание специального оборудования (лифтов, холодильных установок и т. д.).

На каждом объекте недвижимости должно быть назначено лицо, ответственное за его техническую эксплуатацию. Как правило, это главный инженер объекта.

Для выполнения работ, связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно-технического оборудования, в штате управляющей/эксплуатирующей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников, численность которых определяется размерами и спецификой объекта, состоянием и сложностью строительных конструкций, инженерных систем и элементов.

Документация по эксплуатации
В процессе технической эксплуатации управляющая/эксплуатирующая компания должна использовать стандартные формы документов. Эти формы могут значительно облегчить работу по определению того, какие работы следует выполнять прежде всего. Стандартные формы ведения документации должны постоянно обновляться, анализироваться и корректироваться:
- нормативно-правовые документы по технической эксплуатации объекта, строительные нормы и правила;
- справочные материалы о требованиях по эксплуатации зданий и их инженерных систем;
- инструкции фирм-производителей;
- руководства по технической эксплуатации различных систем;
- технические словари.

При заключении договора и передаче объекта собственник передает управляющей/эксплуатирующей компании проектную и производственно-техническую документацию, состав которой зависит от функционального назначения объекта недвижимости и целей управления. Дополнительно отметим, что по каждой единице или системе оборудования в документах должны содержаться сведения:
- серийный номер и номер модели;
- внутренний инвентарный номер;
- дата установки;
- описание произведенного ремонта;
- страховая стоимость;
- руководства и инструкции фирмы-производителя;
- гарантийный талон;
- план профилактического ремонта;
- перечень запасных частей;
- спецификации по инструкции и ремонту.

Все основные технические и технико-экономические данные об объекте сосредоточены в трех документах:
- техническом паспорте на объект;
- паспорте технического обследования объекта недвижимости;
- техническом журнале по эксплуатации здания.

К техническому паспорту должны быть приложены:
- копии рабочих чертежей или обмерные чертежи планов, разрезов, фасадов здания с внесенными в них отступлениями от проекта;
- перечень предусмотренных проектом или экспертизой требований по обеспечению нормальной эксплуатации здания или сооружения.

В паспорт технического обследования заносятся:
- общие сведения об объекте недвижимости (назначение объекта, тип, группа капитальности, степень огнестойкости, конструктивная схема, наличие элементов благоустройства);
- характеристика основных строительных элементов здания (фундаментов, стен, перекрытий, проемов, потолков, полов, внутренней отделки и т. д.);
- характеристика инженерных систем здания (отопление, горячее водоснабжение, водопровод и канализация, электротехнические устройства, система вентиляции и кондиционирования, лифтовое хозяйство, система пожаротушения);
- описание элементов отделки помещений (материал, тип, площадь отделки стен, потолков, полов, оконных и дверных проемов, кровли и т. д.);
- расчет физического износа здания;
- информация о наличии технической документации по зданию.

Заполненный паспорт технического обследования является документом для служебного пользования.
Технический журнал по эксплуатации объекта отражает состояние этого объекта. В него заносятся:
- данные о результатах систематических наблюдений за зданием и его конструктивными элементами;
- заключения по результатам инструментальных наблюдений за осадками и другими деформациями конструктивных элементов;
- основные заключения по результатам периодических технических осмотров объекта;
- сведения о фактах нарушений правил технической эксплуатации объекта и мерах по пресечению таких нарушений;
- данные о проведенных капитальных ремонтах (сроки, характер ремонта, объем и место производства работ);
- сведения о проведенных реконструкциях (сроки, характер).

Все эти сведения отражают историю эксплуатации объекта, его техническое состояние на каждый период времени и используются при планировании ремонта и при составлении дефектных ведомостей.
Дополнительно к этим документам целесообразно иметь Руководство по эксплуатации объекта. В нем описываются все виды деятельности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией, изложены все требования и разъяснения того, кто должен отвечать за выполнение этих требований.
Любой сотрудник, работающий на объекте, должен иметь возможность пользоваться данным Руководством. Некоторые разделы его могут быть размножены и переданы в личное пользование исполнителям работ.
Руководство необходимо составлять с учетом особенностей конкретного здания и персонала. С точки зрения структуры его следует построить в соответствии с видами работ, выполняемых на объекте.

Остается добавить, что особых различий в технической в эксплуатации бизнес-центров и торговых комплексов нет. Существуют некоторые особенности, продиктованные наличием специального оборудования. Например, обслуживание эскалаторов в торговых комплексах или дополнительных энергоустановок. Кроме того, продолжительность ежедневной работы торгового комплекса может быть заметно больше продолжительности функционирования бизнес-центра. В связи с этим общий штат технических специалистов на торговом объекте может быть больше.


Все о коммерческой недвижимости

<--- предыдущая статья следующая --->
 
Поделиться новостью:

Другие статьи рынка недвижимости

Ловушка для собственника коммерческой недвижимости.
Пока в сегменте жилой недвижимости все вяло и скучно, с коммерческой недвижимостью операции продолжают совершаться несколько активнее. Свободных площадей много, и кто-то...
Как зарегистрировать право на недвижимость.
Любые процедуры, связанные со сменой собственника недвижимости, обязательно должны завершаться регистрацией права на недвижимость. Именно государственная регистрация является...
Как купить правильный участок?
На вопросы читателей журнала о покупке и переводе земли отвечает старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн» Александра Афтахова...
Начать с земли.
Проект «Доступное жилье» развивался и развивается по весьма причудливой траектории. Дом начали строить с крыши, жилищный проект — с развития ипотеки. Накачали спрос при слабом...
Кризис: инвестировать в недвижимость?
Как сохранить свои сбережения в кризис? Вопрос далеко не праздный. Положить деньги в банк? А если он прогорит? Да, государство гарантирует возврат 700 тысяч. А если у вас больше...
Инвестиции в лес.
Под инвестицией в земельные участки, как правило, понимают покупку земли с целью последующей продажи либо освоения. Однако в ряде случаев выгодно инвестировать денежные средства...

 
 
 
 
 
 
 
 
Склад/Производство, Кемерово
Аренда
Кузнецкий пр.
Площадь: 800 кв.м.
Кузбасс-Эксперт Подробнее...
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Склад/Производство, Кемерово
Аренда
Шатурская ул.
Площадь: 1500 кв.м.
Кузбасс-Эксперт Подробнее...
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Склад/Производство, Кемерово
Аренда
Баумана ул.
Площадь: 210 кв.м.
Кузбасс-Эксперт Подробнее...
 
Новости

все статьи




«Сибирский Арендатор» – первый информационный портал, посвященный исключительно рынку коммерческой недвижимости Сибирского региона. Мы представляем инструменты для участников рынка, которые заинтересованы в эффективном продвижении объектов коммерческой недвижимости. С помощью портала «Сибирский Арендатор» Вы можете: сдать или снять офис; купить, продать или арендовать склад; приобрести торговые помещения и земельные участки. Так же на страницах портала доступна актуальная новостная лента с основными значимыми событиями рынка. Коммерческая недвижимость Новосибирска, Красноярска, Омска, Иркутска, Кемерово, Барнаула, Томска, Новокузнецка, Читы, Абакана и других городов Сибири.


@ 2013 Сибирский Арендатор

Rambler's Top100