Новость: А в Москве все на пересдачу!

Личный офис: Вход Регистрация
 

Сибирский регион


Информация



17.08.2009

А в Москве все на пересдачу!

Уже весной, по данным компании Knight Frank, в Москве сдавалось в субаренду 120 тыс. кв. м офисов, из них более 40% — класса А. Это в 2,5 раза больше, чем в декабре 2008-го и почти в 10 раз больше, чем прошлым летом. К концу 2009-го, по расчетам Cushman&Wakefield, предложение по субаренде составит 200 тыс. кв. м, или 20% от общего предложения качественных офисов в столице. Особенно много бизнес-помещений пересдают в самом дорогом сегменте — 45%, по данным компании Astera Group. До кризиса этот показатель не превышал 5-7%.

Столь стремительный взлет (на 900% в год!), разумеется, не случаен. И объясняется он не только злополучным кризисом, но и общим дисбалансом на рынке, сложившимся еще до мировых потрясений. Просто из-за кризиса компании оказались в сложной финансовой ситуации и пытаются сдать излишки площадей, чтобы хоть как-то компенсировать расходы на их содержание.

География

Сегодня субарендаторов ищут «Ренессанс Капитал» (бизнес-центр Central City Tower), «Фрито Лэй» (БЦ «Ситидел»), «Тройка Диалог» (БЦ»Военторг»), российские представительства Deloitte и PricewaterhouseCoopers (по 5-7 тыс. кв. м в БЦ «Белая площадь»). Даже самые крупные и солидные компании уже не брезгуют «подселением». Так, ТНК-ВР сдает часть помещений в строящемся бизнес-парке «Западные ворота», а банк ВТБ в целях экономии отложил переезд в башню «Федерация» и теперь готов заселить в знаменитый 33-этажный небоскреб всех желающих.

Доля вакантных складов, по данным Knight Frank, выросла сначала года в пять раз. В апреле ЗАО «Мерседес-Бенц» снял у японской Mitsui 8500 кв. м в логистическом центре «Ленинградский терминал». При этом на рынке появилось множество предложений небольшой площади (от 100 до 2000 кв. м), которые, несмотря на высокий спрос, в прямой аренде большая редкость. Сложнее с торговой недвижимостью. Центры обычно имеют жесткий формат и четкую концепцию, так что найти субарендаторов, подходящих под все требования, не так просто. В ритейле эта практика и вовсе исключительна. Неформатный арендатор может испортить имидж ТЦ, что негативно отразится на посещаемости и доходности. Часто в арендных договорах стоит запрет на передачу площадей в субаренду. Максимум – разрешается отдать субарендаторам предкассовую зону.

Однако некоторые компании обходят этот запрет с помощью притворных сделок. Может использоваться договор комиссии, по которому одни операторы размещают на излишних площадях товары других операторов. Так, «Планета Детства» предлагает всем желающим продавать свои товары на арендуемых ею площадях в ТЦ «Сити Парк».

История

Субаренда – явление на московском рынке не новое, однако то, что происходит сейчас, мало похоже на докризисную практику. Ранее повторная сдача помещений была чем-то вроде бизнеса. Крупный арендатор, особенно сетевой, мог получить от собственника солидную скидку и долгосрочный договор с фиксированной ставкой. Далее помещение ремонтировали, отделывали, разбивали на мелкие зоны и сдавали в субаренду по рыночным расценкам (то есть на 15-20% дороже). При этом рыночные ставки до недавнего времени быстро росли, что давало возможность периодически повышать цены, а значит, увеличивать доходы. Кроме того, в условиях острого дефицита небольших офисов и складов ставки субаренды были даже выше среднерыночных, и порой весьма существенно. Поэтому многие клиенты, обращаясь к риэлторам, требовали строго «прямую» аренду. Другая ситуация — когда фирмы снимали муниципальную недвижимость на льготных условиях, а потом зарабатывали, пересдавая помещения по рыночным расценкам, часто неофициально, без заключения договора.

Обществоведение

Сегодня ситуация обратная. Арендаторы уже не стремятся к заработку, а мечтают хоть частично компенсировать затраты. Предложение настолько превышает спрос, что компании, срочно нуждающиеся в средствах, идут на серьезный демпинг, тем самым таща вниз и рынок прямой аренды. Ставки по субаренде равны или чуть ниже среднерыночных, а условия более гибкие. Клиент может выбрать помещение любого размера, на любой срок (обычно короткий), договориться об удобном графике оплаты и т.п.

«К преимуществам субаренды можно отнести предложение офисов с отделкой, мебелью, в некоторых случаях с оргтехникой и даже набором услуг персонала (секретарь, курьер и т.д.), — рассказывает Александр Брылов, управляющий партнер Paul's Yard. – К недостаткам — частое нежелание клиентов заключать долгосрочный договор, трудности с перепланировкой, бухгалтерские тонкости». В целом предложения по субаренде сегодня более ликвидны и востребованы. Особенно привлекательны качественные небольшие офисы в престижных местах, сдаваемые на короткий срок (от года) и по приемлемой цене. Ранее подобные варианты были чем-то из области фантастики.

Право

Похожая ситуация некогда наблюдалась в США, сообщают в Guide to Property. В 1998-2001 году, во пору бурного развития электронных технологий, компании данной сферы (телекоммуникации, электронная коммерция, интернет-реклама) снимали огромные дорогие офисы, но уже в 2002-м начался серьезный экономический спад, и большая часть этой недвижимости оказалась на рынке субаренды по сниженным ставкам. Дисконт доходил до 50%! В Нью-Йорке субаренда составляла более 40% предложения офисов — 1,2 млн кв. м (сегодня — 10-15%).

В российском законодательстве есть нюансы, которые следует учесть. Как уже говорилось, некоторые договоры содержат прямой запрет на субаренду, однако в офисном и складском сегменте это редкость. К тому же в условиях кризиса владельцы зданий закрывают на это глаза, так как для них важнее не потерять клиентов и стабильный доход. Однако обязательным условием субаренды является письменное согласие хозяина. В противном случае он может расторгнуть соглашение, поскольку несет определенные риски (порчи имущества и т.п.).

Учесть нюансы

Договор субаренды не может быть заключен на больший срок и на большую площадь, чем указано в договоре аренды. Если последний прекращается досрочно, автоматически расторгается и соглашение о субаренде. Однако субарендатор может потребовать от собственника заключения с ним нового контракта на оставшийся срок на условиях прекращенного договора аренды. Если договор аренды признается ничтожным (заключенным с нарушением закона), такая же судьба ждет и договор субаренды. В остальном права и обязанности субарендатора не отличаются от аналогичных при прямой аренде.

В целом развитие сегмента субаренды – позитивное явление для рынка коммерческой недвижимости. Благодаря ему рынок становится более зрелым, а предложение – более разнообразным, насыщенным и адекватным спросу. При этом все участники рынка получают дополнительные возможности для ведения бизнеса и могут более гибко распоряжаться своими ресурсами. В разгар финансовых потрясений это особенно ценно.


domania.ru

 
<--- предыдущая новость следующая --->
 
Поделиться новостью:

Другие новости рынка недвижимости

Ритейлу не поздоровится [комментарий эксперта.
Рынок торговой недвижимости Москвы в краткосрочной перспективе ждут тяжелые времена. <BR><BR>Пессимистический сценарий развития ситуации предполагает дальнейшее падение ставок ...
Плохой год для «Топ-книги».
Выручка «Топ-книги» по сравнению с прошлогодними январем — июнем упала на 29,7% до 2,97 млрд руб., говорится в опубликованном вчера ежеквартальном отчете компании. Снижение выру...
Минус два процента.
Правительство пугает введением с 2010 года налога на недвижимость – 2% от рыночной стоимости в год. Дело хорошее. Подобный налог существует во всех экономически высокоразвитых ...
В ТРК "Голден Парк" откроется гипермаркет "Ашан
Компания Jones Lang LaSalle подписала первого "якоря" торгового центра.
Media Markt планирует в конце 2009 года открыть магазин в Сибири
Компания "Медиа-Маркт-Сатурн", управляющая в России сетью бытовой техники и электроники Media Markt, планирует в четвертом квартале 2009 открыть магазин в Омске...
Accor Group построит в Бурятии несколько отелей.
Французский гостиничный оператор Accor Group рассматривает возможность строительства в Бурятии нескольких отелей, сообщила пресс-служба правительства Бурятии по итогам встречи...
Разместить объявление

 
 
 
 
 
 
 
 
Склад/Производство, Кемерово
Аренда
Дзержинского
Площадь: 32 кв.м.
Кузбасс-Эксперт Подробнее...
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Склад/Производство, Кемерово
Аренда
Кузнецкий пр.
Площадь: 800 кв.м.
Кузбасс-Эксперт Подробнее...
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Офис, Кемерово
Аренда
Терешковой ул.
Площадь: 87 кв.м.
Кузбасс-Эксперт Подробнее...
 
Статьи

все статьи




«Сибирский Арендатор» – первый информационный портал, посвященный исключительно рынку коммерческой недвижимости Сибирского региона. Мы представляем инструменты для участников рынка, которые заинтересованы в эффективном продвижении объектов коммерческой недвижимости. С помощью портала «Сибирский Арендатор» Вы можете: сдать или снять офис; купить, продать или арендовать склад; приобрести торговые помещения и земельные участки. Так же на страницах портала доступна актуальная новостная лента с основными значимыми событиями рынка. Коммерческая недвижимость Новосибирска, Красноярска, Омска, Иркутска, Кемерово, Барнаула, Томска, Новокузнецка, Читы, Абакана и других городов Сибири.


@ 2013 Сибирский Арендатор

Rambler's Top100