Новость: Рынок недвижимости спасут спекулянты.

Личный офис: Вход Регистрация
 

Сибирский регион


Информация



06.07.2009

Рынок недвижимости спасут спекулянты.

Так случилось, что деньги среди россиян распределены неравномерно. Из этого прискорбного факта можно сделать и такой вывод: рынок недвижимости начнет поднимать не всеобщий и равномерный рост «покупательной способности населения», а опережающая активность институциональных, средних и мелких инвесторов. Проще говоря, спекулянтов.

На строительном рынке всегда существовала масса проблем: виражи законодательной базы, технологическая отсталость, слабая диверсификация активов, неоправданная монополизация поставщиков. Но, пожалуй, самым узким местом было, и кризис это подтвердил — финансирование. Причем, многие годы, а не только с ввода в действие закона о долевом строительстве №214-ФЗ, власти тем и занималась, что осложняли проблему финансирования. Можно сказать и по-другому: облегчали жизнь родственным банкам.

Дело в том, что с точки зрения многих бизнесменов, вкладывать собственные деньги в проекты это все равно, что класть их стопочкой на большой дороге. И радоваться, если просто заберут деньги. Особенно это относится к такой сфере, как строительство: слишком велика его зависимость от местных властей — начав строить объект в одном регионе, его невозможно достроить в другом. Выбор у строителей был невелик: а) привлекать банковские кредиты; б) аффилироваться с сильными мира сего (если компания изначально таковой не являлась), т.е. фактически «садиться на оклад»; в) привлекать средства покупателей.

Естественно, застройщики предпочитали последнее. Едва забив на участке колышки, застройщик начинал продажу «квартир». Ценовая политика строилась так, чтобы побыстрее продать 30-40% площадей. В среднем этого было достаточно, чтобы построить дом. Остальные 60-70% шли на расчеты с городом (сначала «натурой» — примерно 30-35% реальных квартир и площадей первого этажа, затем — их денежным эквивалентом по рыночным ценам), на многочисленные траты по подключению к коммуникациям, оформлению, на «непредвиденные» расходы, ну, и в прибыль.

После набора нужной для строительства суммы цена квадратного метра существенно повышалась, покрывая предыдущие скидки. Поэтому обычная доля частных инвесторов, спекулянтов, никогда (кроме периодов ажиотажного роста цен) не превышала названные 30-40%. Не могла превысить: застройщики себе не враги. На самом деле даже меньше, поскольку значительную часть квартир на нулевой стадии покупали настоящие будущие жители, а к крупным инвесторам — нефтяникам, оборонщикам, металлургам, аграриям и просто агентствам недвижимости — присоединялись совсем мелкие, которые и сами не всегда знали, эта квартира — инвестиция или «для ребенка».

Что ими двигало? Давайте считать. Прирост стоимости 1 кв. м в сданном доме по сравнению с нулевой стадией составлял около 30%. Официальная инфляция в стране в лучшие годы составляла 10-12%. Таким образом, если от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию затягивалось на два–два с половиной года, спекулянт ничего или почти ничего не получал, а только сохранял свои средства. Если больше, уже терял, а о какой-то существенной прибыли можно было говорить лишь если срок строительства выдерживался и в периоды резкого роста цен. Первое — редкость, второе — непредсказуемо. Риск.

Да и можно ли их называть «спекулянтами»? В классическом советском и очень живучем определении «спекуляция» это «перепродажа товара с целью наживы». По определению речь идет о готовом продукте. Но словосочетание «квартира в строящемся доме» абсурдно. Квартиры, товара, объекта с потребительскими свойствами нет. Нет не только на стадии котлована, но и до самой сдачи дома госкомиссии, а формально и до окончания всех регистрационных процедур. Спекулянты инвестировали строительство. Беспроцентно. Тем самым снижая цену квадратного метра и для себя, и для будущих жильцов.

Да, время от времени на рынке всплывали лже-застройщики. Но все реже. К началу 2000-х граждане как-то научились наводить справки о тех, кому доверяли деньги, осматривать стройплощадки и т.п. Власти, при желании, тоже.

Но тогда же, с начала 2000-ных федеральные структуры захотели своей доли растущего строительного пирога. Покушаться на региональные стройкомплексы они не стали. Ставка была сделана на полугосударственные банки. Хотя появились и аффилированные с федеральной властью девелоперские компании, а у регионалов появились свои крупные банки. Так собственно и родился закон о долевом строительстве.

Под предлогом защиты интересов потребителей 214-ФЗ, разрешая продавать лишь площади на поднятых этажах (что само по себе абсурдно, поскольку жить в этих «построенных» этажах все равно невозможно) власти попытались обрубить «спекулятивное инвестирование» и направить девелоперов в банки. Нельзя сказать, что застройщики не сопротивлялись. Были изобретены схемы обхода закона о долевом строительстве. Почти за четыре года, число объектов, строящихся по 214-ФЗ едва достигло 16%. С началом кризиса упав до 3-4%.

Доходило до анекдотических ситуаций. Крупнейший банк страны, в наблюдательный совет которого входили госчиновники, разрабатывавшие 214-ФЗ, создал и активно рекламировал схему ...«легального обхода» этого закона. Дольщик открывает в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, возведение которого финансирует данный банк.

Мы получили то, что получили. Безумный рост цен на недвижимость. Более того, собак спустили на «спекулянтов», которых обещали выметать поганой метлой и жечь каленым железом, установить длительный мораторий на сделки с новостройками, обложить налогами и даже создать преференции москвичам при продаже. А потом наступил коллапс рынка. В ходе которого банки уже не просто «поучаствовали», а забрали значительную долю девелоперского бизнеса и, кажется, не намерены останавливаться. Понятно, отчетность требует закрывать плохие долги как бы хорошими активами, но что дальше?

1 июля, на заседании совета при президенте РФ по реализации национальных проектов и демографической политике вице-премьер Александр Жуков пообещал, что государство будет бороться со спекулянтами в области жилищного строительства: ««В настоящее время государство выступает ведущим участником рынка жилья. Для повышения эффективности расходования бюджетных средств государственный спрос будет скоординирован. Мы намерены проводить единую ценовую политику при приобретении жилья для граждан за счет государственных средств, направленную на противодействие спекулятивным продавцам». Многозначно, расплывчато и возможно совсем не то, чем кажется. Хотя: «То есть, при помощи государственного рубля в отрасли будет продвигаться применение современных передовых технологий строительства доступного жилья». Если речь зашла о «государственном рубле», то вопрос о том, кто и как его получит, представляется излишним.

Изюминка же в том, что на том же совещании президент России Дмитрий Медведев заявил нечто прямо противоположное: «Государство не может быть единственным покупателем на рынке жилья, это абсолютно очевидно, даже в кризисный период: мы должны всячески стимулировать активность других игроков на рынке жилья». Интересно, услышали ли друг друга вице-премьер и президент.

На совещании прозвучало много других интересных идей. Например, от главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки: «Если правительство понизит стоимость квадратного метра жилья до 30 тысяч рублей, то есть на 20-30% от нынешнего уровня, спрос возникнет сам собой, рынок жилья снова заработает». Звучали нужные, но очень уж знакомые, если не сказать поднадоевшие слова о необходимости поддержать ипотечный рынок, способствовать развитию социальной, коммунальной и инженерной инфраструктуры, ускорить передачу пустующих земель под возведение жилья, снизить административные барьеры.

Как и о том, что ускоряется монополизация рынка, уход компаний из бизнеса, дальнейшая заморозка рынка. «По нашим первоначальным расчетам, объемы могут упасть до 40-45 миллионов квадратных метров», — поделился помощник президента РФ Аркадий Дворкович прогнозами на 2009 год. Напомним, в 2008 году, согласно данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), в России было построено 63,8 млн кв.м жилья. Интересно, услышали ли друг друга глава АИЖК и помощник президента.

Не обсуждались, кажется, только 200 весьма умеренных поправок, которые организации строителей просят внести в закон о долевом строительстве.


КДО

 
<--- предыдущая новость следующая --->
 
Поделиться новостью:

Другие новости рынка недвижимости

Может ли Омск остаться без аэропорта?
Генеральный директор ОАО "Омский аэропорт" Сергей Круглов заявил на встрече с журналистами о том, что уходит с занимаемого им поста...
Проект игорной зоны "Сибирская монета".
Проект игорной зоны "Сибирская монета" в Алтайском крае, стоимость которого предварительно оценивается в 30 миллиардов рублей..
Что может принести вторая волна кризиса.
Первая волна кризиса ударила по квадратным метрам и акциям в 2008 году, когда их стоимость была на пике (а с августа по декабрь стремительно падала вниз). Вторая волна кризиса...
Без аренды.
В июле торговый дом (ТД) «Шкуренко» откроет гипермаркет «Низкоцен» (2500 кв. м) в торгово-развлекательном комплексе (ТРК) «Пятый кристалл» на ул. Комарова в Омске, сообщил ...
Новый налог: кто заплатит больше?
Правительство готовится к введению нового налога на жилье, который призван заменить действующие сейчас налоги на землю и имущество, а также пополнить бюджет. Эксперты считают...
Генеральный директор «Омского аэропорта» подал заявление.
Генеральный директор ОАО «Омский аэропорт» Сергей Круглов подал заявление об отставке в совет директоров предприятия, мотивируя свой уход невозможностью занимать пост...
Разместить объявление

 
 
 
 
 
 
 
 
Склад/Производство, Кемерово
Аренда
Дзержинского
Площадь: 32 кв.м.
Кузбасс-Эксперт Подробнее...
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Склад/Производство, Кемерово
Аренда
Кузнецкий пр.
Площадь: 800 кв.м.
Кузбасс-Эксперт Подробнее...
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Офис, Кемерово
Аренда
Терешковой ул.
Площадь: 87 кв.м.
Кузбасс-Эксперт Подробнее...
 
Статьи

все статьи




«Сибирский Арендатор» – первый информационный портал, посвященный исключительно рынку коммерческой недвижимости Сибирского региона. Мы представляем инструменты для участников рынка, которые заинтересованы в эффективном продвижении объектов коммерческой недвижимости. С помощью портала «Сибирский Арендатор» Вы можете: сдать или снять офис; купить, продать или арендовать склад; приобрести торговые помещения и земельные участки. Так же на страницах портала доступна актуальная новостная лента с основными значимыми событиями рынка. Коммерческая недвижимость Новосибирска, Красноярска, Омска, Иркутска, Кемерово, Барнаула, Томска, Новокузнецка, Читы, Абакана и других городов Сибири.


@ 2013 Сибирский Арендатор

Rambler's Top100